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2018-12-12 16:07

“小阳春”或暴露了地产业当下的阶段性特征:开发商今年的重要任务是打造一个健康的资产负债表和去存货化;部分购房者在刚性需求被压抑许久后已经入市,另有部分则观察到开发商利用“小阳春”行情乘机提价,保持继续观望态度;银行对房企的贷款已有松动,但仍然对风险敞口和权限进行严密控制。

上述融资经理告诉记者,2月份公司销售回款4亿元,3月份迄今止回款已经2亿元。“已经有一年左右没有这么好的单月回款了。销售旺了,回款快,融资也容易。”

“地产商都在熬,很多去年下半年以来没有拿地,没有新开工项目。他们想着保持良好的现金流度过目前的寒冬。新建项目的开动可能还需要一段时间。”上述融资经理表示。

消化存量提速对于地产商而言,今年或是去存货之年。

上述人士也表示,公司也感受到了银行对优质客户贷款的松动。“以前,客户的按揭贷款银行会冻结我们使用,现在部分资金已经可以使用了。”

中原地产统计数据显示,万科、保利、中海等10家房企巨头,在今年一、二月份共推出140.9万平方米的新盘,仅占上述房企在售房源总量的10%。大型房企存货高企现象也是严重。截至2月26日,这些房企的库存总量近2000万平方米,占据目前全国新房库存总量的10%。

在他看来,目前的房市是一个买方市场,而不是原来的卖方市场。他引用了一个数据:国家统计局相关数据显示,2008年年末居民储蓄存款余额21.8万亿元,比上年末增加45353亿元。“这意味着相当一部分收入转入银行没有消费,居民还有很大一部分存款可以进入房地产市场,然而却并没有进入,这说明房屋还没有到合理价位。”

“其实,南山区房价跌幅超过了30%,关外跌幅在40-50%左右。”深圳一地产开发商告诉记者。易居中国分析师薛建雄认为,房价大幅会刺激成交量回暖。据了解,2月,深圳一手房成交面积达到48.84万平方米,环比1月上升24.5%,同比剧增580%,二手房则出现了环比翻倍现象。

某国有商业银行深圳龙华支行公司业务部经理告诉记者,该行今年以来房地产贷款仅两笔,数额为3亿多元。相比去年几乎没有房地产放款而言,今年确实出现了松动,但是仍不敢轻举妄动。“房地产是有点复苏迹象了,但后市如何,还很难把握。”

存货“走量”已经开始,而新开工面积、施工面积、竣工面积及土地购置面积仍然处于冰冻状态。

相关统计显示,截至3月初,已公布2008年年报的a股房地产上市公司有15家。去年年末,这些公司的存货合计达809.09亿元,同比增长36.1%,比2008年三季度末略有增长。按照申银万国行业分类并剔除st公司,a股房地产公司三季度末的存货合计达4015.2亿元。

凯基证券认为,随着深圳成交的继续回暖,库存消化速度将依然平稳快速。而开发商如果继续放慢推盘节奏,未来3个月深圳房地产价格可能会出现触底回升。

国家信息中心的一份经济预测报告显示,全国商品房当月新开工面积自去年7月份就出现了负增长,今年年1至2月的全国土地购置面积同比下降了30%、土地开发完成面积同比下降了15.5%。广东省房地产协会3月19日发布的2008年度市场分析报告称,2008年,商品房新开工面积同比出现负增长,下降幅度达到9.28%,为2003年以来的首次,特别是2008年第4季度,广东新开工面积只有1233.1万平方米,同比下降了38.97%,新开工面积降到了2003年以来的最低。

对行业前景的“迷茫”影响了开发商的开发进程。万科年报显示,2009年新开工面积计划约403万平方米,比2008年实际完成数下调约23%。竣工面积计划为619万平方米,比2008年竣工量增加约17%。

新开工项目仍处冰点

当时,深圳开发商普遍放慢了开发脚步,使得今年前2个月竣工面积出现近六成的大幅下降,这也直接影响了近期释放给市场的新增供应量。数据显示,今年前2个月,深圳商品房和商品住宅批准预售面积仅36.47万平方米和34.3万平方米,同比分别减少43.68%和35.26%。

“小阳春”幻象

但也有上市公司高管认为,“小阳春”仅仅是反映暂时的市场需求,市场还需要调整。

优质资产负债表的形成是地产商今年工作重点中的重点,而不能过于依赖银行。

房地产存货包括已开发完工产品、在建工程和拟开发土地储备三类。截至去年末,全国商品房空置面积达1.64亿平方米,这主要是已开发完工产品。除此之外,在建工程和土地储备的体量更为庞大。2009年的新盘将使目前的高库存“雪上加霜”。

深圳国土资源及房产管理局数据显示,今年1月份深圳新房成交价格环比微跌了0.4%,为10988元/平方米,成交有明显复苏的迹象。2月份单日成交面积达到17443平方米,较1月份增长37.87%。从区域来看,深圳6 大区中,宝安,福田,罗湖,南山地区价格都出现小幅的上升,但涨幅环比都未超过5%。

记者从银行系统获得的消息显示,并非所有的开发商都如泛海建设(10.41,0.52,5.26%)这般“幸运”。

2月20日,宝安梅林关一楼盘开盘,成为时隔14个月后,深圳的首个日光盘。据广东省统计局统计,今年1到2月,广东全省的商品房屋销售面积达534.80万平方米,同比增长21.5%;商品房屋销售额326.87亿元,同比增长27.5%。其中,深圳市商品房销售回升幅度“迅猛”,销售面积87.33万平方米,增长140.6%,销售额104.13亿元,增长86.4%。

“跌多了,自然反弹。”广州一地产咨询公司总经理表示。相关数据显示,2009年1月,深圳房屋销售价格以18%的同比下跌幅度位居全国70个大中城市之首。广州次之,降9%。

上海证券报记者调查发现,地产市场并未明确进入单边上扬“行情”,而是进入了一个微妙的阶段,上述融资经理所言的“敏感”或者所谓的“小阳春”,仅仅是阶段性反应。拿泛海建设(10.42,0.53,5.36%)某高管的话说,“在外部环境尚未明显改善的情况下,短期内仍将面临较为复杂的市场环境。”

但也有深圳一商业银行客户经理表示,地产商“去存货化”的关键是降低购房成本,高库存必然对高房价施压。目前,新的刺激政策已经十分有限,高库存能否软着陆,主要决定于价格。

行业投资的衰退成为2009房地产的一大隐忧。另一数据也在反映行业的这一趋势:从全国来看,2008年土地购置面积负增长9.4%,增速同比回落20%

深圳市国土房管局信息披露,今年前2个月,深圳商品房和商品住宅施工面积分别为1944.55万平方米和1270.49万平方米,同比分别下降14.58%和21.41%。而商品房和商品住宅竣工面积分别为24.75万平方米和23.98万平方米,同比降幅分别高达58.04%和44.56%。

一销售过百亿的深圳上市地产公司总经理表示,2007年房企的首要任务是“拿地”,2008年是“筹钱”,那么今年的首要任务则是“销售”。他告诉记者,“目前,企业的库存压力很大,走量是关键。”

业内人士分析,按照房地产开发规律,商品房竣工面积实际上反映的是过去1年半左右的房地产开发情况。但考虑到2007年底曾有不少开发商故意放慢开发节奏,因此,今年1至2月的商品房竣工面积实际反映的是去年年初的开发情况。

北京银联信信息咨询中心的一份内部材料显示:地产业在经历了2007年“跃进式”投资和2008年“衰退型”调整后,在2009年迎来了“高危化”的库存积累。两大全国性房地产协会不久前起草的一份内部报告预测,2009年末,全国商品房空置面积可能达到3亿至4亿平方米,将是往年的2到3倍。

“消费者谁也左右不了,能解决市场问题的就是政府和企业。政府一直积极想办法稳定房市,政策的宗旨在于平衡消费者和房企。但市场上商品住宅价格高,房价存在下调空间仍然是市场问题的症结所在,因此要摆脱困局最终需要开发商积极主动的根据市场调整定价策略和营销策略。”华侨城一高管表示。

另据悉,今年前2个月深圳的商品房和商品住宅新开工面积分别为92.63万平方米和60.57万平方米,同比分别下降了22.49%和38.99%。而这又将影响未来市场的供应量。

泛海建设年报还指出,2009年,公司在北京、上海、深圳、杭州、武汉等地的项目将同步开发,资金需求在50亿元以上。目前,公司已获得中国建设银行(4.29,0.03,0.70%)78.6亿元的授信额度,所有借款将全部用于公司在北京、武汉、深圳的项目开发。此外,公司还将争取完成公司债发行计划。

银行贷款松与不松

目前,房企、购房者、银行、政府四方力量的处境微妙。在宏观经济环境仍未明朗、地产存货的积聚以及新开工项目数据仍处于“下行通道”中时。一业内人士认为,四方力量的博弈进入一个微妙的阶段。地产商在高存货背景下并不会肆意提价,而购房者消费需求的进一步释放仍待时机。

总部也位于深圳的招商地产2009年的计划新开工面积仅130万平方米,同比下降35%。

而一些拟上市公司则在银行融资渠道之外找寻借壳途径。“我们本来准备在香港上市,但是市道不好,去年没有成功。现在我们一边准备联交所的上市,一边也在看a股有没有合适的净壳资源。”深圳一地产公司相关人士告诉记者。据记者了解,至少有两家深圳民营地产公司在寻找a股壳资源,以便实现迅速上市。

在存货消化的过程中,今年一季度,广深地区的房地产似有“复苏”迹象,不少楼盘都出现了“一日售罄”现象,被市场形象称为地产“小阳春”。

但万科表示,公司的开发节奏会根据市场形势的变化随时调整,一旦市场销售呈现出好转,公司随时可以增加新的开工面积。

据了解,该支行去年12月至今年1月的信贷是10亿元左右,其中对房企的投放占到约30%,而2、3月则几无放贷。该行持“优质客户,优质项目”的原则进行放贷。对客户的考察主要依据净资产规模1.5亿元以上,资产负债率75%以内,有较丰富的历史开发经验。至于项目,则会考察拿地成本是否低廉。“中小房企还是融不到资金,特别是依赖单一项目运作的房企。”该业务经理表示。

记者调查发现,部分现金流及资产负债良好地产商不愿意在弱市降价销售,那被认为是贱卖资产,他们觉得只要熬过寒冬,必定会有好收成。而事实上,深圳房市的去库存化进程似已提速。

万科年报显示,公司2008年度的存货较上一年增加29.22%,主要是因新获取项目和在建项目的增加。去年,公司的各类存货中,现房库存78.9亿元,占比9.2%。这仅仅相当于万科两个月的销售量,其中80%库存时间尚不足一年。

“今年最关键的任务就是打造良好的资产负债,使得企业更好地活下去,等待市场的转机。这中间,如何让长期融资在负债比例中更高很重要。”一上市公司高管告诉记者。

从存量情况看,深圳存量房面积2月较1月大幅减少9.8%,达到561万平方米,该库存水平为2008 年8月水平,主要原因在于整个2月深圳新开楼盘只有4 个,且目前深圳房价进入稳定区间也刺激成交的回升。

以泛海建设为例,2008年年报显示,截至去年末,开发支出仅489万元,短期借款为0,长期借款较年初增长106.61%,达到35亿元左右。

广东省近日出台刺激房地产的“粤十五条”,有研究报告指出,政府对房地产的态度告别“只做不说”阶段,但仍不会“操之过急”。

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